Oneri condominiali nella vendita di un immobile

Vendita immobile: a chi spetta il pagamento degli oneri condominiali antecedenti la compravendita?

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, chi è tenuto al pagamento degli oneri condominiali riferiti al periodo antecedente l’acquisto: l’alienante o l’acquirente?
Ai sensi dell’articolo 63, comma quarto, Disposizioni di Attuazione del Codice Civile “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.” (art. 63, comma 4, dis. att. c.c.) L’acquirente è quindi chiamato al pagamento degli oneri condominiali limitatamente all’anno precedente la compravendita ed in ogni caso solidalmente all’alienante, non al suo posto.
L’alienante rimane obbligato al pagamento degli oneri condominiali – solidalmente all’avente causa – maturati sino a che venga trasmessa copia autentica dell’atto di acquisto all’amministratore ex articolo 63, comma 5, Disposizioni di Attuazione del Codice Civile così come modificato con la legge di riforma in materia condominiale (L. 11 dicembre 2012, n. 220).
Una nota di attenzione va posta sul termine solidale, che nella fattispecie esposta esprime l’obbligo di una parte a provvedere al pagamento di oneri condominiali in quanto l’avente causa ha omesso di saldare il proprio debito. Essendo “solidale” diverso da “sostituto” colui che si trova nell’obbligo giuridico di provvedere al pagamento di somme – solidalmente – maturate da un altro soggetto può, successivamente, rivalersi su questo.

Cosa succede se viene venduto un immobile sito in un condominio dove sono stati deliberati delle spese ingenti?
In merito a questo quesito la giurisprudenza e la dottrina non si sono ancora pienamente espresse.
Probabilmente è corretto accertare la natura della spesa, di seguito esporrò due ipotesi e le successive conseguenze:
Nella prima ipotesi ricadono le spese derivanti da lavori o servizi di natura ordinaria, o volti alla manutenzione del fabbricato al fine di evitarne il perimento, o ancora spese per le quali non serve la preventiva delibera assembleare ma ricadono tra le iniziative proprie dell’amministratore ex articolo 1130, codice civile; tali oneri condominiali sono da ritenersi a carico dell’attuale condomino (l’acquirente nel caso di specie).
Si rappresenta inoltre per completezza che le delibere relative all’approvazione dei bilanci, siano essi preventivi che consuntivi ha un fine meramente dichiarativo e non costitutivo.
Nella seconda ipotesi ricadono tutte quelle spese che necessitano della preventiva decisione assembleare, volte ad esempio alla costituzione di innovazioni o comunque non riconducibili alla manutenzione o gestione ordinaria del condominio.
Il pagamento dei contributi condominiali che scaturiscono da una specifica delibera assembleare con funzione di obbligazione dei singoli condomini, rimane in capo all’alienante; l’acquirente che ha corrisposto al condominio tali somme può rivalersi sull’alienante ex articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile come precedentemente esposto.
La delibera assembleare giuridicamente atta all’attuazione del meccanismo di cui sopra è quella definitiva ovvero, dopo di essa – salvo imprevisti – non debbono sussistere ulteriori assemblee della compagine condominiale, non hanno alcuno valore le delibere “interlocutorie” o meramente “preparatorie”.