… da tempo il balcone e le fattispecie ad esso connesso affollano le discussioni nelle assemblee dei condomini. Qualche curiosità in questo breve articolo che si propone, per quanto possibile, di fornire al lettore alcune nozioni fondamentali e chiarificare le idee di coloro che poi pagano le conseguenze di queste oscure ed annose questioni, i condomini…
Iniziamo con definire alcuni elementi fondamentali per la nostra discussione:
Il balcone: “Complesso architettonico costituito da una struttura generalmente sporgente a sbalzo dalla facciata dell’edificio, in modo da formare un ripiano accessibile attraverso una o più porte finestre circondato da un parapetto in muratura o a balaustrata, o da una ringhiera metallica.”
La facciata: “La parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche […]. In senso più ampio, il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro: la f. anteriore, la f. posteriore, le due f. laterali dell’edificio.”
Il decoro architettonico: può definirsi come l’insieme delle linee architettoniche e delle euritmie del fabbricato; esso conferisce all’edificio un’armoniosa fisionomia, un unico aspetto delineato dai canoni seguiti dal progettista, dignità ed infine l’estetica stessa dell’edificio più o meno pregiata e più o meno apprezzabile.
Dalle prime due definizioni possiamo notare come il balcone, in quanto corpo aggettante insistente sulla facciata, sia di quest’ultima parte integrante e come ciò significhi che il balcone sia una proprietà comune ai proprietari della facciata; tuttavia tale ipotesi non è corretta, lo afferma la Corte di Cassazione in più sentenze, tra cui le più significative:
[…] l’aggetto costituito da un balcone appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente […]; (Cass. Civ. sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541)
[…] nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la maggioranza prescritta, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiali un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea; (Cass. Civ. sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603)
[…] i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. […] (Cass. Civ., 30 luglio 2014, n. 14576)
La Corte di Cassazione esclude quindi la comproprietà del balcone a tutti i condomini e, facendo evincere che il balcone aggettante non svolge alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non autorizza a considerarli a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, conseguentemente muovendo dalle precedente affermazione si esce dall’ambito di applicabilità dell’art. 1125 c.c. I balconi aggettanti – e cioè i balconi che sporgono dalla facciata del condominio – costituiscono un prolungamento dell’appartamento dal quale si protendono e sono pertanto di proprietà esclusiva, non possono quindi essere utilizzati – salvo il consenso del proprietario del piano soprastante – neanche per l’aggancio di tende da sole, piante rampicanti, lampade per illuminazione e quant’altro.
In conclusione
Il balcone aggettante, costituendo il prolungamento della corrispondente unità immobiliare (appartamento), appartiene in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto il rivestimento (intonaco) e gli elementi decorativi della parte frontale (tesserine di mosaico, maioliche etc.) e di quella inferiore (intonaco del sotto balcone) si devono considerare beni comuni a tutti i condomini. Il fatto che il balcone possa costituire copertura del balcone sottostante non modifica quanto sopra detto, cioè la proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento al quale il balcone è annesso.
Per quanto ciò detto l’assemblea dei condomini ha potere decisionale solo in merito al c.d. frontalino ed il sotto balcone e solo limitatamente agli intonaci ed ai decori; ne scaturisce pertanto che le spese di manutenzione e restauro delle parti individuate come comuni (a tutela del decoro architettonico) saranno a carico di tutti i condomini – anche di coloro che non hanno proprietà che affacciano su detta facciata: il decoro architettonico è valutabile sono nel complesso dell’edificio e non per parti – mentre le spese di impermeabilizzazione, ristrutturazione e manutenzione delle strutture e delle ringhiere saranno a carico del condominio proprietario, il quale deciderà coscientemente quali opere svolgere a tutela della sua proprietà.
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